posted by Laila Touhami3/19/2025
Découvrez les dispositions légales sur la récupération d'un local à usage d'habitation pour usage personnel au Maroc, régies par la loi n° 67-12. Quelles sont les conditions pour notifier un congé pour motifs sérieux et légitimes ? Quelles sont les démarches à suivre lorsque le bien est en copropriété ?
La loi n° 67-12, par son article 45, encadre la possibilité pour un bailleur de reprendre un local à usage d'habitation pour un usage personnel ou pour celui de membres de sa famille proche. Cette législation précise que le bailleur peut notifier au locataire un congé fondé sur des motifs légitimes, tels que l'occupation par le bailleur lui-même ou par son conjoint, ses ascendants ou descendants au premier degré.
Dans le contexte où votre sœur est copropriétaire du bien et souhaite récupérer le local à usage personnel, se pose la question de sa légitimité à le faire.
Cela est d'autant plus crucial si elle ne possède aucune autre propriété, un aspect important à évaluer.
Selon l'article 49 de la même loi, cette demande est recevable uniquement si le demandeur est propriétaire depuis au moins dix-huit mois, sauf exceptions telles que dans le cas des héritiers pouvant comptabiliser la durée de propriété du défunt.
En outre, le bailleur, ou ses proches, ne doivent pas déjà occuper un logement suffisant leur appartenant.
Ainsi, pour une récupération du local à usage personnel par votre sœur, il est essentiel de considérer toutes ces conditions légales, notamment en tant que copropriétaire sans autre bien immobilier.
La récupération d’un local à usage d’habitation pour usage personnel est régie par l’article 45 de la loi n° 67-12 relative au bail à usage d’habitation. Cet article dispose que le bailleur peut notifier au locataire un congé pour motifs sérieux et légitimes, tels que la reprise du local pour son propre logement ou pour celui de son conjoint, ses ascendants ou descendants directs au premier degré.
Dans le cas présent, étant donné que votre sœur est copropriétaire du bien immobilier, la question se pose de savoir si elle peut récupérer le local pour son usage personnel, sachant qu’elle ne dispose pas d’autre propriété.
L’article 49 de la même loi précise que la demande de reprise du local n’est recevable que si le bailleur est propriétaire du bien depuis au moins dix-huit mois avant la date du congé. Une exception est prévue pour l’héritier, le légataire ou l’enfant recueilli du précédent propriétaire, ces derniers pouvant compter la période durant laquelle le local appartenait au défunt. De plus, le bailleur ou son conjoint, ses ascendants ou descendants directs ne doivent pas déjà occuper un logement suffisant leur appartenant pour répondre à leurs besoins ordinaires.
Par conséquent, vous pouvez demander la récupération du local pour usage d’habitation par votre sœur ne disposant pas d’un autre bien immobilier.
La Cour de cassation, dans son arrêt n° 79/2023 du 31 janvier 2023 (dossier n° 9197/1/6/2019), a statué que le bailleur a le droit de récupérer le bien loué pour son usage personnel, à condition qu’il ne dispose pas d’un autre logement suffisant pour ses besoins.
Cette condition s’applique uniquement au bailleur et non à son conjoint. Ainsi, même si le requérant vit avec son épouse, cela ne l’empêche pas de demander la restitution du bien dont il est propriétaire pour son usage personnel.
En conséquence, bien que le conjoint de votre sœur dispose d’un bien, le cas échéant, elle peut toujours demander la récupération du local pour son propre usage d’habitation.
Un autre arrêt, n° 71/2023 du 24 janvier 2023 (dossier n° 264/1/6/2020), illustre cette même règle.
La Cour de cassation a réaffirmé cette position dans un arrêt du 21 mars 2023, précisant que la demande de récupération pour usage personnel est recevable si l’un des bailleurs copropriétaires ne dispose pas d’un autre logement lui appartenant ou suffisant pour ses besoins.
En conclusion, un héritier copropriétaire peut demander la récupération du local à condition qu’il ne possède pas d’autre logement, même si les autres copropriétaires en disposent.
Comme nous l’avons précisé ci-dessus, pour demander la récupération d’un local pour usage d’habitation personnel, il faut remplir les questions suivantes :
01- Propriété du local depuis au moins 18 mois
02- Pour les héritiers, la durée de possession du local commence à la date où le défunt est devenu propriétaire du bien.
03- Absence d’un autre logement suffisant appartenant au demandeur.
L’article n’exige pas que le demandeur soit totalement dénué de biens, il est suffisant que celui-ci demande la récupération du local pour loger son conjoint, ses ascendants ou descendants qui ne disposent pas d’un logement leur appartenant.
Le Bailleur est tenu de signifier au Locataire une mise en demeure comportant les mentions suivantes :
01- L’objet : récupération du local à des fins d'habitation personnelle ;
02- Un délai de préavis de deux mois ;
03- La restitution intégrale du local, et non d’une seule partie.
À l’expiration du délai de deux mois imparti par la mise en demeure, le Bailleur est en droit de saisir le tribunal compétent en vue de faire valider le congé et de requérir l’expulsion du Locataire.
En cas de validation du congé, le Bailleur sera tenu de verser au Locataire évincé, outre le remboursement des frais de déménagement dûment justifiés, une indemnité équivalente à une année de loyer au dernier taux acquitté par ce dernier, conformément à l’article 51 de la loi n° 67-12. Selon la cour de cassation, le tribunal n’accorde pas ces indemnités d’office, mais sur demande du locataire évincé (arrêt n° 185/6, rendu le 21-03-2023, dossier n° 1524/1/6/2020).
La jurisprudence ne fixe pas de moyens spécifiques de preuve à cet égard. Toutefois, dans la majorité des cas, les demandeurs apportent des attestations délivrées par l’administration fiscale concernant les biens soumis à l’impôt pour services communaux au nom du demandeur.
Dans un arrêt du 14 mars 2023 (arrêt n° 6/177, dossier n° 1519/1/6/2020), la Cour de cassation a rejeté l’argument d’un demandeur selon lequel le fait que son fils loue un bien constituait un motif suffisant pour prouver son besoin de récupérer le local.
En conclusion, la législation marocaine, à travers la loi n° 67-12, encadre strictement la récupération d'un local à usage d'habitation pour usage personnel. Pour qu'une telle demande soit recevable, le propriétaire doit ne pas posséder d'autre logement adéquat et respecter une procédure légale incluant un préavis et une indemnisation du locataire évincé.
La jurisprudence récente confirme que seule la situation immobilière du demandeur principal est examinée, même dans le cadre d'une copropriété. Il est essentiel pour les bailleurs de s'assurer du strict respect de ces conditions pour protéger les droits de toutes les parties impliquées.
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