posted by Laila Touhami10/21/2024
Quels sont les principes fondamentaux du bail commercial et de son cadre juridique au Maroc?
Un bail commercial est un contrat de location d’un bien immobilier destiné à une activité commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce, que ce fonds appartient à un commerçant, à un artisan ou un industriel.
Il est régi par les dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal.
Le locataire bénéficie du renouvellement du bail lorsqu’il justifie d’une jouissance consécutive du local d’au moins deux années.
Toutefois, le locataire est dispensé de la condition de durée s’il a payé une somme d’argent en contrepartie du droit au bail (art. 4, L. 49-16).du kafîl (le tuteur).
Le loyer ainsi que toutes les charges sont librement fixés par les parties lors de la signature du contrat.
En cas de non stipulation de la partie à laquelle incombent les charges, elles sont considérées comme étant incluses au loyer (art. 5, L. 46-16).
Le loyer peut être augmenté de 10% tous les trois ans (Loi n° 07-03).
Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, pour couvrir les éventuels manquements du locataire. Le montant et les modalités sont fixés par le contrat.
Pour qu'un bail soit qualifié de bail commercial, il est nécessaire qu'un fonds de commerce y soit exploité, que ce soit par un commerçant, un artisan ou un industriel.
Est également considéré comme un bail à usage commercial, le bail des immeubles relevant du domaine privé de l’État, à condition qu'ils ne soient pas affectés à l’utilité publique (art. 1. L. 49-16).
Le bailleur doit garantir la jouissance paisible des locaux et veiller à leur bon entretien pour permettre au locataire d’exercer son activité dans les conditions prévues par le contrat.
Le locataire doit payer le loyer et les charges, et utiliser le bien conformément à la destination prévue dans le bail.
Le bail est résilié selon les modalités convenues par les parties.
En cas de résiliation du bail, le locataire a droit à une indemnité d’éviction, laquelle correspond au préjudice subi en raison de cette éviction.
En cas de désaccord entre les parties sur le montant de cette indemnité, celle-ci est déterminée par un expert désigné par le tribunal compétent.
L’indemnité d’éviction comprend plusieurs éléments : le droit au bail, la clientèle, l’achalandage, les travaux d’aménagement réalisés, ainsi que, le cas échéant, les frais de déménagement.
Cette indemnité est calculée sur la base des déclarations fiscales des quatre derniers exercices, en plus des dépenses occasionnées par les travaux de rénovation et de restauration.
Le bailleur n’est pas tenu de payer l’indemnité d’éviction dans certains cas (art.8, L. 49-16).
Ces cas incluent notamment lorsque le locataire n’a pas payé son loyer, a effectué des transformations sur le local sans le consentement du bailleur, a changé l’activité de son fonds de commerce, ou lorsque le local menace ruine.
De même, si le local objet du bail est tombé en ruine à cause du locataire, ou si le locataire a procédé à une sous-location sans l’accord du bailleur, le bailleur est exonéré du paiement de cette indemnité.
Enfin, si le fonds de commerce a perdu sa clientèle et son achalandage suite à la fermeture du local pendant au moins deux ans, l’indemnité d’éviction n’est pas due.
La clause résolutoire permet de résilier automatiquement le bail en cas de non-respect par le locataire de ses obligations (ex : non-paiement des loyers), à condition qu’une mise en demeure préalable ait été délivrée.
En cas de refus de renouvellement sans motif légitime, le bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction comme indiqué ci-dessus.
Le cadre juridique du bail commercial est essentiel pour garantir des relations équilibrées entre bailleurs et locataires au Maroc.
Le Cabinet Avocat de Maître Laila Touhami, avocate spécialisée en droit des affaires, vous accompagne dans vos démarches pour sécuriser votre bail commercial et défendre vos droits en cas de litige.
Pour approfondir votre compréhension de l’environnement juridique marocain, consultez notre article complet sur le rôle d'un avocat en droit des affaires au Maroc.
Recent Posts