posted by Laila Touhami Kadiri19/01/2026
Découvrez les nuances juridiques des baux d'habitation et professionnels au Maroc pour éviter les pièges et sécuriser vos transactions.
Maîtrisez sous-location et cession de bail au Maroc (Loi 67-12). Évitez les erreurs, protégez vos droits. Découvrez nos conseils juridiques experts !
La sous-location désigne l'acte par lequel le locataire principal d'un bien immobilier le loue à un tiers, appelé sous-locataire.
Dans ce schéma, le locataire principal conserve l'ensemble de ses obligations et responsabilités envers le bailleur initial, même si une nouvelle relation locative se crée avec le sous-locataire.
C'est une relation tripartite complexe où le bailleur n'a pas de lien direct avec le sous-locataire, hormis via le locataire principal.
Ce mécanisme est encadré strictement par la loi pour protéger toutes les parties prenantes.
Comprendre cette distinction est crucial pour toute transaction immobilière.
La cession de bail est une opération juridique où le locataire originel transfère son droit au bail à un tiers, le cessionnaire, qui le remplace intégralement dans ses droits et obligations vis-à-vis du bailleur.
Contrairement à la sous-location, la cession rompt le lien entre le bailleur et le locataire initial, instaurant une relation bilatérale directe entre le bailleur et le nouveau locataire.
Le cessionnaire se substitue donc pleinement au cédant.
Ce type de transaction est soumis à des conditions strictes pour garantir la sécurité juridique du bailleur et du nouveau locataire.
La principale différence entre sous-location et cession de bail réside dans la nature de la relation locative créée.
La sous-location établit un lien tripartite (bailleur, locataire principal, sous-locataire), tandis que la cession de bail engendre une relation bilatérale directe entre le bailleur et le nouveau locataire.
Cette distinction est fondamentale car elle détermine les responsabilités de chaque partie et les procédures à suivre.
Les implications varient considérablement, notamment en termes de résiliation ou de renouvellement du bail, d'où l'importance de bien les distinguer pour éviter tout litige.
L'article 39 de la loi n° 67-12 établit un principe clair : la sous-location et la cession de bail pour les locaux à usage d'habitation sont généralement interdites au Maroc.
Cette règle déroge à l'article 668 du Code des obligations et des contrats qui, lui, admet en principe ces pratiques sauf stipulation contraire.
Cependant, cette interdiction n'est pas absolue et des exceptions existent.
Une sous-location ou une cession peut être autorisée sous des conditions très spécifiques, garantissant ainsi un cadre légal pour ces opérations exceptionnelles.
Pour qu'une sous-location ou une cession de bail à usage d'habitation soit valide, il est impératif d'obtenir l'accord écrit du bailleur.
Cet accord doit être constaté dans un acte à date certaine, ou résulter d'une stipulation expresse et préalable dans le contrat de bail initial.
De plus, en cas de sous-location, l'accord du bailleur doit mentionner explicitement le montant du nouveau loyer, les charges locatives si applicables, et toutes les autres conditions spécifiques à cette sous-location.
Le respect strict de ces exigences est primordial pour la légalité de l'opération.
La loi marocaine considère comme une sous-location ou une cession, totale ou partielle, toute occupation des lieux loués qui excède une durée de trois mois, même sans contrepartie financière.
Cela signifie qu'une simple présence prolongée d'un tiers peut être requalifiée juridiquement.
Cependant, la jurisprudence a apporté une nuance importante concernant les ascendants ou descendants du locataire : leur présence ne constitue pas une sous-location s'ils sont légalement à la charge du locataire, une solution consacrée par l'article 53 de la loi n° 67-12.
Concernant les baux à usage professionnel, la loi n° 67-12 adopte une approche différente.
La sous-location ou la cession totale des locaux professionnels est en principe autorisée, mais sous des conditions rigoureuses pour protéger les intérêts du bailleur et la destination du bien.
Ces conditions visent à maintenir la cohérence de l'activité exercée et la stabilité du contrat de bail.
Elles assurent une transition en douceur et préviennent tout abus potentiel, contribuant à la sécurité juridique des transactions.
L'autorisation de sous-louer ou de céder un local professionnel est subordonnée à plusieurs exigences.
Le sous-locataire ou le cessionnaire doit impérativement exercer la même activité professionnelle que le locataire initial, et aucune modification du local loué ne doit être effectuée.
Il est également crucial qu'aucune charge supplémentaire ne soit imposée au bailleur et que la nature du contrat de bail ne soit pas modifiée.
Le bailleur doit obligatoirement être convoqué et informé de l'acte de sous-location ou de cession, conformément aux articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile, pour garantir sa pleine connaissance et son consentement.
La jurisprudence marocaine a régulièrement confirmé cette approche, renforçant la portée des dispositions légales.
Un arrêt notable de la Cour d'appel de Casablanca en 2015 a validé une cession de bail professionnel, soulignant l'importance que l'activité exercée reste identique et que le bailleur ait été dûment informé et convoqué à l'acte.
Cela démontre l'engagement des tribunaux à faire respecter les conditions posées par la loi n° 67-12.
Cette constance jurisprudentielle contribue à la prévisibilité et à la sécurité juridique des parties impliquées dans des opérations de sous-location ou de cession de baux professionnels.
Contrairement à la sous-location ou cession totale, la sous-location ou la cession partielle des locaux à usage professionnel est, par principe, interdite par la loi marocaine.
Cette interdiction vise à prévenir la fragmentation des baux et à maintenir l'intégrité des biens loués.
Cependant, comme pour d'autres règles, des exceptions peuvent être admises.
Ces dérogations sont strictement encadrées pour garantir que toute opération partielle reste conforme aux exigences légales et contractuelles, protégeant ainsi les intérêts de toutes les parties impliquées.
Pour qu'une sous-location ou une cession partielle d'un local professionnel soit exceptionnellement admise, elle doit impérativement être subordonnée à un accord exprès du bailleur.
Cet accord doit être consigné dans un écrit à date certaine et inclure l'ensemble des mentions prévues à l'article 39 de la loi n° 67-12, similaire aux baux d'habitation.
La précision de cet accord est cruciale pour éviter toute ambiguïté et garantir la validité de l'opération.
Le non-respect de ces formalités peut entraîner des conséquences juridiques sévères.
Toute opération autorisant une sous-location ou une cession partielle en violation des conditions spécifiées par la loi est nulle de plein droit.
Cette nullité a des implications majeures pour le sous-locataire ou le cessionnaire, qui pourrait se retrouver dans une situation d'occupation sans droit ni titre.
C'est une mesure dissuasive forte visant à garantir le respect des dispositions de la loi n° 67-12 et à protéger les intérêts du bailleur.
Il est donc essentiel de consulter un expert si vous envisagez de créer une société commerciale au Maroc et de louer un local professionnel.
L'article 42 de la loi n° 67-12 prévoit une conséquence financière directe en cas de sous-location ou de cession où le loyer est supérieur au loyer initial afférent à la partie concernée.
Dans une telle situation, le bailleur est en droit de demander une augmentation du loyer initial à due concurrence de la différence constatée.
Cette disposition vise à rétablir un équilibre financier et à empêcher que le locataire principal ne tire un profit excessif de la sous-location ou de la cession au détriment du bailleur.
Il est important de bien évaluer cet aspect pour anticiper les coûts.
Indépendamment de la sous-location ou de la cession, le bailleur conserve intégralement son droit à la révision triennale du loyer.
Ce droit est prévu par l'article 33 de la loi n° 67-12 et s'applique même si la sous-location ou la cession est intervenue sans accord explicite sur la révision du loyer.
Cette disposition assure la protection des intérêts du bailleur en lui permettant d'ajuster le loyer à l'évolution du marché, même en présence de tiers occupants.
C'est un point essentiel à considérer pour la gestion à long terme d'un bien locatif.
Les dispositions de l'article 42 de la loi n° 67-12 sont conçues pour maintenir un équilibre équitable entre les droits et les obligations des bailleurs et des locataires.
En permettant l'ajustement du loyer en cas de sous-loyer supérieur et en maintenant le droit de révision triennale, la loi garantit que le bailleur reçoit une juste rétribution pour son bien.
Cela évite également les situations où un locataire pourrait abuser du système pour générer des profits locatifs significatifs sans que le propriétaire n'en bénéficie.
Une bonne compréhension de ces mécanismes est essentielle pour récupérer un local pour usage personnel par exemple.
En cas de sous-location ou de cession réalisée en violation des dispositions légales de la loi n° 67-12, le sous-locataire ou le cessionnaire est juridiquement qualifié d'occupant sans droit ni titre.
Cette qualification a des conséquences graves, car elle prive l'occupant de toute protection légale et le rend vulnérable à des actions en expulsion.
Ce régime a été consacré par l'article 12 du Dahir du 25 décembre 1980, tel que modifié par la loi n° 63-99, et confirmé par l'article 43 de la loi n° 67-12.
Les implications sont sérieuses et nécessitent une vigilance juridique constante.
Face à une sous-location ou cession irrégulière, le bailleur dispose de plusieurs recours procéduraux.
Il peut engager une action en résiliation du bail principal et en expulsion du sous-locataire ou cessionnaire.
Alternativement, il peut saisir le juge des référés pour obtenir rapidement l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 19 novembre 2008, a clairement confirmé que la sous-location non autorisée entraîne l'expulsion des sous-locataires et la résiliation de plein droit du bail principal.
Ces voies légales sont des outils puissants pour les propriétaires.
Au-delà de l'expulsion et de la résiliation, la jurisprudence marocaine a également admis la condamnation de l'occupant sans titre à une indemnité d'occupation.
En cas d'insolvabilité de ce dernier, cette indemnité peut être mise à la charge du locataire principal, lequel demeure garant des obligations contractuelles, comme l'a statué la Cour de cassation dans un arrêt du 16 septembre 2009.
De plus, si la sous-location ou la cession a causé des dommages graves au local loué, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail ainsi que la remise des lieux dans leur état antérieur.
C'est une partie importante du droit civil à Rabat.
Si vous êtes un dirigeant, il est crucial de comprendre la responsabilité pénale dirigeants entreprise.
Pour des conflits, la médiation conventionnelle au Maroc résolution litiges peut être une solution.
La sous-location et la cession de bail au Maroc sont des opérations encadrées par un régime juridique précis, notamment la loi n° 67-12 et le Code des obligations et des contrats.
Une distinction claire est établie entre les baux à usage d'habitation, soumis à une interdiction de principe, et les baux à usage professionnel, où l'autorisation est encadrée par des conditions strictes
Nous utilisons des cookies pour nous assurer que vous bénéficiez de la meilleure expérience possible sur notre site web.